许多生产制造型企业会在房地产转让、抵押等行为时不注重法律规定，在合同或转让、抵押行为时出现纰漏，无人注意，发生纠纷。壹企业将厂房及所占划拨土地一并转让给贰企业，贰企业依法签订了出让合同，土地用途为工业用地。5年后，贰企业将其转让给叁企业，叁企业欲将用途改为商业开发。关于该不动产权利的转让，壹企业向贰企业转让时应报经有批准权的政府批准，贰企业向叁企业转让时，应已支付全部土地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书，叁企业受让时改变土地用途，须取得有关国土部门和规划部门的同意。

      先来认识一下房地产转让。一是出让土涉及的房地产转让。要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。房地产交易时土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

      以出让方式取得土地使用权的，转让房产后其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

      土地用途变更须复合审批，以出让方式气的土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

      划拨土地涉及的房地产转让。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。不需要办理土地出让手续的，由转让方上缴或处理土地收益，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。需要办理土地出让手续的，受让方办理手续缴纳出让金，有批准权的人民政府准予转让需要补办出让手续的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。