2018年2月1日，王某以一套房屋为张某设定抵押，办理了抵押登记。同年3月1日，王某将该房屋无偿租给李某1年，以此抵王某欠李某的借款。房屋交付后，李某向王某出具了借款还清的收据。同年4月1日李某得知房屋上设有抵押后，与王某修订租赁合同，把起租日改成2018年1月1日.张某实现抵押权时，要求李某搬离房屋。根据该事件，我们对可能能出现的法律风险进行简单梳理。

      一、王某与李某间的借款消灭了吗？王某对李某负担借款债务后，双方又约定，王某将其房屋出租给李某，以应当收取的租金抵偿对李某负担的借款债务，构成“以物抵债”。该以物抵债的约定发生何种法律效果，须根据当事人的意思确定。因李某向王某出具了借款还清的收，应认定双方以物抵债协议成立“债务更新”。因此，“以物抵债”协议生效时，双方的借款债务消灭，仅成立房屋租赁合同之债。

      二、李某的租赁权可以对抗张某的抵押权吗？《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条规定了“所有权变动不破除租赁规则”。《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该条规定了“先租赁后抵押”情形租赁合同适用买卖不破租赁的规则。房屋上已经为张某设立抵押权后，才订立房屋租赁合同，租赁期间，因抵押权人张某行使抵押权导致房屋所有权变动的，该房屋租赁合同不适用所有权变动不破除租赁规则。
      三、王某和李某修订租赁合同是否有效？《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。王某与李某修订租赁合同，这一行为将损害抵押权人张某的利益，王某与李某彼此有通谋，且均具有损害第三人张某利益的恶意，成立“恶意串通”，王某与李某修订租赁合同的行为无效。
      四、李某可以向王某主张违约责任吗？如前所述，“先抵后租”，且抵押权已经登记，张某行使房屋抵押权导致房屋所有权变动的，不适用“所有权变动不破除租赁规则”，新的所有权人有权请求李某搬离该房屋，王某即构成对李某出租人义务的违反，李某有权请求王某承担违约责任。