甲以某商铺作抵押向乙银行借款，抵押权已登记，借款到期后甲未偿还。甲提前得知乙银行将起诉自己，在乙银行起诉前将该商铺出租给不知情的丙，预收了1年租金。半年后经乙银行请求，该商铺被法院委托拍卖，由丁竞买取得。对于该事件，我们进行简单的法律风险分析。
       一、甲将房屋(商铺)为乙银行设立不动产抵押权后，又将该房屋(商铺)出租给丙，根据现行法的规定，甲、丙间的房屋(商铺)租赁合同无任何效力疵，甲、丙间的房屋(商铺)租赁合同有效。
       二、《民法典》第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条规定了“买卖不破租赁规则。《城镇房屋租赁合同解释》第14条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。甲在房屋上为乙银行设立不动产抵押权后，又将该房屋出租给丙，属于“先抵后租”， 在租赁期限内因抵押权人乙银行行使抵押权导致租赁房屋所有权变动(由丁取得)，甲、丙间的房屋租赁合同不适用买卖不破租赁。
       三、如前所述，因属于“先抵后租”，乙银行行使抵押权导致租赁房屋由丁取得时，甲、丙间的房屋租赁合同不适用买卖不破租赁，因此，丁有权对丙行使返还原物请求权，请求丙搬离该房屋(商铺)。这样，就甲、丙的租赁合同而言，甲对丙违反适租义务，成立违约，且系根本违约，丙有权通知甲解除双方的租赁合同，并请求甲退还剩余租金。但是，根据合同的相对性规则，丙仅有权请求甲退还剩余租金，无权请求丁退还剩余租金。